前段时间社科院的《中国住房发展报告（2020-2021）》引起了我的注意，其中的几条关于对2021年楼市的预测让我想起了7年前王健林的一次演讲。
2013年12月25日，王健林在演讲中表示，未来10年一、二线城市房价还是会缓慢上升。对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。今年社科院认为“2021年全国房价平均上涨5%左右”。也就是说，这么多年过去了，核心城市房价总体依然被看好，事实是这样吗？下面我从两个方面的预期简单分析一下：
上涨预期：
1、社科院所谓的平均房价上涨5%，其实像珠三角和长三角区域的城市，房价大概率会继续上涨，而且上涨幅度不止5%。前不久去往深圳出差时，一位在深朋友告诉我说其包括南山、宝安在内的中心地段二手房价仍在上涨，海岸城附近的一些小区早已突破10万元每平。看得出，这波示范区红利给房地产带来的影响不小。
在过去的1年里，深圳房价以25%的涨幅位居第三，东莞更是年涨幅41%.
2、11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1%。北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。4个一线城市二手房销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。随着货币政策偏宽，未来中心城市房价仍有有力支撑，但需要注意的是房价涨幅正在变小。
下跌预期：
1、不可否认的是，即使在一线城市，在这两年的宏观环境下，房价在往上走，但房屋租金价格却很难涨上去。我实地走访了南山学府路某商场的一楼店铺，发现“招租”字样的店铺比比皆是。询问店主后得知，他自己的店铺已经空置近半年，其名下位于南山书城附近的小户型房产也空置了几个月很难租出去。旁边一个快餐店房租从每月15万涨到18万后，基本没人租了，期间也就是一家药店租了短短几个月就走了。他告诉我，店铺和房子，往年长租的人很多，今年基本都是短租，问的人也少，自己每个月被贷款利息压得喘不过气。要是明年上半年依然这样，就考虑把店铺卖了。
2、再来看其他二三线城市。以南昌为例，数据显示，南昌11月二手房价，六成区域房价下跌，最高跌幅11%。我仔细看了分区域数据，除红谷滩区，西湖区等中心区房价有所上涨外，其他区都在下跌。我在走访了一个4号线地铁盘的鸿基地产后得知，该楼盘二手房是该区域唯一一个带精装修的在售楼盘。中介告诉我，这个楼盘市场成交价在13700-14500元/平。但即使这样，仍然很多有意购房者的心理价位只在13500-13700元/平，毕竟这块区域基建发展太慢，附近原本规划的商业用地变更为行政用地，预期已经被炒完了。
如果你了解二三线城市的人口流向，你就会明白“预期已经被炒完了”这句话。不少城市都开启了抢人大战，这就必定伴随着大量新城的出现。各种概念可以炒高房价，但如果配套和产业跟不上，终究就只能割一次韭菜。不仅仅是三四线城市如此，部分二线城市亦是如此。
总的来说，未来中心城市或城市的中心地段房产仍是最有潜力最优质的资产，这是市场主导的规律。至于其他城市，就看谁接过最后一棒了。
