2020年最后几天,社科院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》,明确提出:2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。
过去几十年,房价大幅上涨,十年前买房投资收益可以翻几番,越是大城市房价涨幅越大,加上贷款买房的杠杆,楼市成了投资者的乐园。总之,有钱买房就对了;没钱,借钱买房也不会错。
社科院预测2021年房价整体涨幅5%,意味着买房投资变得无钱可赚,过去几十年的买房也不管用了。
5%的整体涨幅是一个非常微妙的点,深圳、厦门都把楼市上涨5%作为调控目标。低了,投资跑不过通胀,投资者和刚需都会观望;高了,大家又开始炒房,住房不炒的大方针就无法实现。
不过社科院的房价预测经常被打脸,2014年最为接近,但2015年到2018年,预测涨幅与实际涨幅相差巨大。
整体楼市在2021年大概率会超过5%的涨幅,超过幅度不会太多。社科院被多次打脸后,最近两年的涨幅预测与实际增幅越发相近。全国楼市实际涨幅,2021年大概率会低于2020年。
2020年8月,全国房价破万的城市数量达到72个,同一时间,中国新建商品房住宅均价也已经步入了万元时代。全国房价步入新台阶后,全国楼市两级分化愈加明显。
据中原地产研究中心统计数据显示,2020年上半年,房地产调控政策累计达到304次,2019年上半年为251次,同比上涨21%。全国一二线城市还在热火朝天的搞调控,一些城市已经开始救市了,比如哈尔滨、河北、湛江等地。
全国来看,南方城市普涨,北方城市普跌已经是不争的事实。这与经济发展和人口流向有巨大关系。
据2020年国家统计局发布的相关数据显示,2019年中国城镇化率突破60%,相比发达国家普遍的80%城镇化率,中国还有20%的人口空间。
城镇化率突破60%后,城镇化率增速将会放缓,和全国房价呈两极分化一样,人口的流向也会分化明显。
北方人口流向南方,农村和小城市人口流向大城市。经济发展越快的城市、规模越大的城市,对人口的吸引力越大,逐渐形成羊群效应。
2020年是日本人口负增长的第十一年,但东京圈净迁入人口已经连续二十多年增长。
在中国,大城市通吃这样的效应也会越来越明显。楼市分化、甚至在单个城市的不同区域,也会出现房价涨幅的巨大差异。
在时代环境巨变下,有三类房是我们应该尽快脱手:
老旧的高层住宅
2020年是棚改的收官之年,棚改变旧改。棚改是拆除重建,旧改是在原有基础上进行改造,老旧高层住宅的投资价值大幅缩水。
小产权房
北京小产权房占整个本地市场的百分之十以上,2013年深圳的小产权房建筑面积达到了4.05亿平米,占深圳住房的半壁江山。
小产权房的处理办法仍不明确,不过可以肯定的是,小产权是一个特殊的产物,因建筑质量不佳、消防问题、安全因素,很难获得转正的机会。
老旧的学区房
学区房既是刚需,又存在巨大的泡沫。学区房的大部分价值是学位赋予,一旦教育改制,学区房的价值将会崩塌。
2020年上海长宁区义务制教育入学采取电脑摇号,由原来的一套房子锁定一所学校的方式改为多个小区对应对个学校,侠义的学区房将会被广义的学区房取代。
这样的情况下,教育“刚需”人群可以在那些名校集中的区域买一套相对合理的房子,而不是非老旧的学区房不可。
随着住房不炒的深入落实,城市之间的房价会两级分化,同一个城市不同区域的房子也会呈现巨大的不同走势,退潮之后,才会知道谁在裸泳。