重要信号！2021年，基建收紧了，楼市收紧了！

所谓特大城市，是常住人口500至1000万的城市。据《2019年城市统计年鉴》，到2019年底时，中国的特大城市包括成都、东莞、郑州、武汉、杭州、济南、南京、西安、沈阳、青岛10个城市。

而常住人口超过1000万的是超大城市，截至2019年底，这些城市包括北京 、上海、广州、深圳、重庆、天津等。

可见，特大城市、超大城市在我国所有城市中占比较少。再加上有客流密度要求，也就意味着有条件建350公里时速高铁的城市不多。其它城市只能建250时速的高铁，或不具体条件修建，对这些城市来说是利空。

此外，文件也规定“不能以新建城际铁路、市域（郊）铁路名义违规变相建设地铁、轻轨”。

地铁是重大项目工程，需要投资庞大资金。需要在财政、GDP、人口等满足相应的条件才能建地铁。比如2018年的52号文：

申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，GDP在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

很多城市并不符合建地铁的要求，但为了拉动短期经济、打造“门面”。纷纷以城轨的名义建地铁。结果客流跟不了，投资回报率，造成了资源的浪费。

现在国家对高铁、地铁、轻轨提出明确要求，这意味着很多城市可能难以满足建高铁、地铁、轻轨的条件了，对这些城市的房产是利空。

这类城市主要是哪些呢，主要是非省会城市、常住人口较低城市以及客流量较低城市。这些城市要么发愤图强，通过提升自身经济水平、人口数量来满足要求，要么是靠国家战略规划建高铁、地铁。

二

这份文件也传递了一个信息：国家不会通过盲目投资来拉动经济，投资要有良好的经济、社会效益。

国家统计局数据显示：

今年1—2月份，全国固定资产投资（不含农户）45236亿元，同比增长35.0%，其中房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%。

今年1—2月份，社会消费品零售总额69737亿元，同比增长33.8%。

从上面的数据侧面可以看出，2020年国内经济较大程度是靠投资拉动，而投资中房地产投资功不可没。

但是进入2021年，疫苗开始普及，各国陆续放松封锁，经济步入复苏的轨道。中国经济在内外两大市场因素改善下，今年国内经济增长可能超预期。因此，2020年对基建、房地产的一些扶持政策可能退出。

比如今年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，会略低于去年的3.75万亿元，而且2021年没有安排特别国债。

这意味着2021年基建的投资增速或将放缓。

今年初开始，房地产政策就已在不断收紧。最具典型的是监管部门明确规定了银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限。深圳、无锡市、成都建立“二手房指导价”制度。监管部分严查经营贷进入楼市。最新的消息是：

深圳监管机构要求每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况。

通过发改委本次发布的文件以及近期的楼市政策告诉我们一个信息：

2021年基建收紧了，楼市收紧了。这时的收紧主要是为了控风险，因为基建、房产投资都是庞大的耗资工程，这些资金的来源主要是负债。所以说2021年的控风险，不如说是控负债。