中国楼市,存量时代正式来临!影响深远

财经   2021-06-28 09:40:30  

一、2021年,楼市全面进入存量时代。

主要表现在两个方面:

1、供应端:主要城市新房供应量越来越少,二手房成交占比持续提高。以北京为例,二手房成交占比高,达72%,深圳、厦门二手房成交占比也分别高达69.7%和66.7%。

新房市场成交量继续走低,2018-2020年成交量分别为7.8万亿、7.9万亿和8.8万亿公顷。

过去几年,核心城市的二手房市场已经取代新房成为楼市的主导力量。

根据贝壳研究院的数据:

过去5年,中国二手房交易交易量达1557万套,占全部房屋总交易额的70%。
过去20年,北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元,交易总套数为210万套,交易量翻了7.5倍,成交总额翻了120倍。
上海的二手房成交总额6.6万亿元,交易总套数为365万套,交易量翻了15倍,成交总额翻了250倍。

未来几年,大量的新房转化成为二手房,二手房市场规模将越来越大。

2、需求端:全国人口增速趋于放缓,未来几年增速继续降低,甚至可能出现下降。

第七次全国人口普查数据显示:

中国大陆共141178万人(2020年),10年增加7206万人,年平均增长率下降0.04%(较2010年)。

15—59岁人口为894376020人,占63.35%,人口的比重较2010年下降6.79%。

也就是说,潜在的购房人口(15—59岁)数量是下降的。从整体上看,中国人口对房产的需求量在降低,但是存在结构性矛盾,比如像北上广深杭等核心城市住房需求量在增加,房产的供应量在降低,原因在于人口的增长量大于楼市的供应量。

二、楼市全面进入存量时代的影响及对应的政策

1、楼市调控之变。2016年开始全面普及的楼市调控举措主要表现为限购、限贷、限售、限价(四限),后来也被视为长效机制。2021年以前,二手房是不限价的,只对新房限价。但随着今年2月8日深圳出台的二手房指导价政策,二手房开始进入限价时代。

不久前,成都也出台了二手房成交参考价机制,首批涉及201个小区。

二手房指导价政策不仅会影响到交易(价格过高无法成交),也会影响到房贷(房贷金额可能会减少),对二手房市场影响巨大,相信其他城市也可能效仿。

二手房指导价政策根本原因在于中国楼市正全面进入存量时代。一方面,“房住不炒”之下,房产已经成为生活必须品,就好上学、就医一样。既然是生活必须品,合理的限价是有必要的,就好比几十年前的粮票。但是二手房是楼市重要组成部分,甚至是主导力量,如果限价只限于新房,就未免留下漏洞。

根据贝壳研究院统计测算,2020年,全国二手房交易金额达7.3万亿元,比去年增长8.1%,创2015年以来最大值。北京依旧是全国存量化程度最深的城市,二手房成交占比达72%,深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。

另一方面,二手房市场容易受操纵,在大城市供需不匹配的情况下,卖家很强势,比如赎楼、交易税费本来卖家,最后反而变成买家直接承担。而且二手房交易业主容易抱团,同一个小区都有微信群,相互推升房价的动机强,渠道也多,联合起来的难度小,造成挂牌价持续上升,让购房者苦不堪言,是时候规范二手房交易了。

2、税收之变。根据财政部的数据,今年1-5月累计,土地和房地产相关税收中,契税3255亿元,同比增长39.7%;土地增值税3371亿元,同比增长35.4%;房产税1395亿元,同比增长14%;城镇土地使用税895亿元,同比增长2.5%。

此外,国有土地使用权出让收入26123亿元,同比增长23.9%。

可以看到,国有土地使用权出让收入主要是土地出让金,即地方政府卖地的收入。土地和房地产相关税收主要是二手房交易时的税费。一般而言,土地出让金收入远高于二手房交易时的税费,几乎占了地方收入的一半。

但是由于城市边界的限制以及生态红线保护要求,大城市可供开发的土地越来越少,结果是出让的土块增长空间有限,到了未来某一个时间点后,土地出让收入肯定会下降,如何解决地方政府长期饭票问题?

房地产相关的税费将从增量征税向存量征税,这是楼市全面进入存量时代后的必然。

所谓房地产税,就是对房屋和土地同时征收的一种税,它不是在交易的时候征税,而是按期征税,比如一年,主要指向存量房。也就是说将来地方收入会从土地出让金慢慢向房地产税过渡。

房地产税该征吗?当然,房地产税其实有增值税的效果,比如你有两套房,原来总价是100万,突然间政府在你家旁边建了地铁,你的房子价格涨到了500万,那么这升值的400万是你自己劳动创造的吗?当然不是,而是用全体缴税人的钱建地铁后而得到的升值,主要功劳是全体缴税人,所以对于多套房征税是合理的。

5月11日,四部委召开房地产税改革试点工作座谈会,市场普遍预测房地产税最早可能在今年在部分城市试点。

3、中国楼市进入存量时代后,很多变化接踵而来。

关于二手房交易,有不少专家学者提出很多建议,比如:

1、在二手房交易中推行国际通行的“单边代理制”。

2、上线官方主导的二手房交易平台,买卖双方可以自助交易;

3、不允许业主向担保公司借钱赎楼,只能用自有资金赎楼。

这些建议短期能否推出不清楚,但长期来看,随着中国楼市正式进入存量时代,未来落地的概率很大。

上面这3点建议如真成行,无论是哪一点,对二手房市场都影响巨大。比如第一点、第二点,将使买方议价的空间大大提高,大量的房产中介不得不退出市场。第三点房子交易成本上升,二手房成交量将再次压缩,价格也将会下降。

除此之外,未来的变化还有很多,比如土地出让方式、旧改等。

总之,2021年,楼市的存量时代正式来临!它的来临会带来很多变化。未来对于普通人来说:1、买房时条件相差不大的情况下,能买新房尽量考虑新房。2、二手房交易风险比新房高,多花点时间去看房,多了解市场情况,多多考虑交易时的每个细节,把每个漏洞堵死。3、购房时杠杆不宜过大,良好的现金流是面对未来突发风险的最好保障。

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。

举报邮箱:3220065589@qq.com,如涉及版权问题,请联系。

热门推荐

最新资讯

首页 新闻 民生 教育 旅游 交通 购物 潮流 美食 汽车 家居 房产 财经 结婚 亲子 健康 杂谈