3月1日,对于广大“房奴”朋友来说(包括我),是一个大日子。
因为,在这一天,所有基于旧利率(法定基准利率)进行的贷款,需要去银行重新签订合同,重新签订合同时间截止到2020年8月31日。
当然,具体房贷定价基准,具体可以采取两种方式,至于你觉得采取哪种形式划算,可以与银行进行协商。
这两种形式分别为:
第一、将原合同约定的利率定价方式转换为:LPR+点(加点可以为负值)
第二、定价基准转换为固定利率。
当然,这次重签合同的对象,是在2019年10月8日之前买房的客户,因为在10月8日之后买房的,其银行贷款利率已经自动参照LPR执行。
网友们纷纷给我留言,采取哪种方式被“刀削”的不那么疼。
我摸了摸脑袋,与大家一起分析一下吧!
如果你采取将原合同约定的利率变为“LPR加点”的话,需要参考2019年12月份发布的5年期以上LPR报价。
当时,这个参照利率是4.8%。(2月20日的最新利率为4.75%)
如果原房贷利率是基准利率上浮10%,即4.9%*1.1=5.39%,那么5.39%-4.8%=0.59%
这个0.59%即为加点值。记住,这个“加点值”非常重要!
后期,无论LPR如何变化,加点值永远不变!
加入后期LPR变为4.7%,那么4.7%+0.59%=5.29%,即为最新房贷利率。
与原有房贷利率5.39%相比,少了10个基点。
相反,如果你的房贷利率是原基准利率打9折,即4.9%*0.9=4.41%
4.41%-4.8%=-0.39%(加点值,永久不变,并且是负值)
如果LPR变为4.7%,则新的房贷利率变为4.7%-0.39%=4.31%
所以,你如果觉得LPR会持续下降,可以选择浮动利率加点。
相反,如果你认为LPR有可能为超过4.8%,你可以选择固定利率,以后LPR无论如何变化,都和你没有关系。
问题关键来了,未来LPR走势到底呈现何种趋势呢?
我们先看2019年国有土地使用权出让收入,2019年国有土地使用权出让收入增长11.4%。
2018年,全国土地使用权出让收入增幅达到25%,2017年达到40.7%。
三年时间,卖地收入超过75%,这是不正常的。这些卖地收入最终只会由要进城的农民与要买房的年轻人来买单。
已经拥有数套房子的人,只会晚上笑醒,他的房产不自觉间又升值了。
当然,我们也不能对数年来地方政府实施的“土地财政”大骂特骂。毕竟土地财政对于地方基础设施建设以及城市面貌改观,提供了必要的资金。
人们买房,获得居住权,而地方政府可以通过购房者资金,用于城市的建设与发展,促进城市化的进程。
但是,从当前来看,土地财政造成的杀伤要大于它曾经做出的贡献。
首先,房子的投资功能被大大放大,居住功能被大幅压抑。这种通过忽略老百姓居住需求,实现城市建设的方式,土地财政收入越高,老百姓的居住空间受到的压抑越大。
因此,两者之间应该有一个合适的比例。否则的话,看看湘钢,大家懂的。
其次,土地财政只会促使地方政府控制土地供应,人为营造土地的稀缺性。
如果这样的话,城市将会逐步缺乏新鲜的血液,变得老态龙钟。
因此,个人预计,未来10年,土地财政收入的比例只会越来越少,不可能出现前期的增幅。
那么,土地财政收入的锐减,只会进一步促使房产税的出台,房产税的出台,可能会使一部分人拥有房产成为一种负担,这样一定会对未来房价走势产生很大影响,全国各地房价的分化会越来越大。
未来,随着新兴经济的逐步成熟,房地产对于我国经济的绑架就会越来越放松,管理层也会有魄力进一步控制房价上涨。
那么,针对房地产的5年及5年以上LPR利率的下降就成为大概率事件。
这么考虑的话,房奴选择浮动利率,是相对科学的决策。
当然,如果从全球经济现状的视角去分析,未来贷款利率的下降也是大概率事件。
毕竟,当前全球经济都比较低迷,大家都在进行竞争性降息来刺激本国经济,美联储同样进入降息空间。
这么看的话,未来10年,存款利率以及贷款利率都会呈现下降趋势,同样需要选择浮动利率。