出品|搜狐焦点长沙站
“真正的勇士，敢于直面惨淡的业绩，敢于正视淋漓的秒败。”这虽是句玩笑话，却也是上半年部分项目的真实写照。
今年上半场，长沙内六区新房成交突破800万方，整体呈现欣欣向荣的态势，但楼市竞争依旧惨烈，有盘逢开必罄，有盘开局遇冷。据湖南中原研究中心、湖南世联行、湖南克而瑞等机构开盘监控数据显示，一些项目去化率低于30%，最低的甚至只有7%。是何缘由，让他们火力全开却只能寂寥收场？
1. 蓄客不足，缺乏市场预判——
五一小长假期间，热盘集体发力一路高歌猛进，龙湖春江天玺、旭辉雨花郡、东原麓印长江、保利天汇、旭辉国悦府、保利恒伟时光印象等多个项目成交量迅速破亿，网签量达近四年最高值。然而，同期开盘的合能枫丹宸悦，去化率却仅19%，在大盘热度整体攀升的大环境下，显得格外突兀。
合能枫丹宸悦位于金鹰月湖板块，作为纯新盘本就不具备太多蓄客优势，加之蓄客周期短、市场发声不足等原因，更令其关注度完全没能达到推售所需。与此同时，项目均价12800元/㎡，想走中高端改善路线，但无奈此前合能在长沙打造的项目口碑平平，且一路之隔便是颇具品质的竞品东原麓印长江，综合诸多因素致使首开失利。
3月开盘的锦顺宸樾府，也完全没能沾到“金三”好运，去化仅15%。该项目位于开福区鹅秀板块，距地铁一号线延长线周南中学站仅200米，邻近福晟mall和秀峰山公园，景观资源较好，整体配套也尚可。但碍于前期推广不足，又无法摆脱作为小开发商的局限，导致市场知名度十分一般。后又采用临时接待中心，位置隐蔽致使体验感较差，加之推货量较大有374套、均价超万元每平米，多重因素叠加最终去化较差。
2. 竞品压力，性价比不足——
首度开盘的印湘山，因其“小而美”情怀及主打豪宅的口碑，早在预售阶段便已颇受关注。但等到实际推售，去化率却仅有21%。
本身项目定位改善，但与环境配套出入较大，周边无主干道因此交通通达性较弱，靠近板塘工业园与板塘村安置小区，宣传的三面环山也只是小山包，户型结构亦较为一般。小高层均价13800元/㎡（精装2500元/㎡），洋房均价17500元/㎡（精装6000元/㎡），对比周边竞品红星天铂毛坯9500元/㎡、洋房10800元/㎡，性价比不足，竞争力实弱。
另一方面，对于改善而言，这样的价位在长沙可以有很多更好的选择，对于刚需而言，这个价格又无疑太过偏贵，可谓“高不成低不就”。
此外，还有不少楼盘也同样在面临着竞品压力问题，如小房企操盘的清控尖山湖。地段较偏、配套较弱，基本不具备湖景视野，户型面积段主打刚需， 然而全装修11700元/㎡的均价，对于所在片区或定位客群而言，都似乎显得价位略高，3月首开去化率仅29%。对比周边盘，梦想麓隐天境非毛坯洋房均价11000/㎡、保利恒伟时光印象毛坯9300元/㎡、长房云尚公馆非毛坯11300元/㎡……无论从影响力或性价比来看，均完胜于清控尖山湖。
3. 配套薄弱，周边环境复杂——
汉唐世家今年1月开盘失利，去化率仅24%。而与它同期开盘的几个项目，去化都十分不错，平均去化率高达85%，处于当期市场高位。究其失利原因，大概率是受周遭环境影响。项目本身地段较偏，暂无轨道交通，地铁与学校都仅在规划中，周边商业亦较为缺乏，紧邻金洲大道，噪音或无可避免。此外，约600米处便是锂电池材料基地，约1.3公里处还有个朗公庙，环境复杂存在多种隐患，价位上也无优势，去化不佳难免。
1月、3月分别开盘的美的麓府，去化更是低至谷底，仅为9%和7%。该项目位于尖山湖片区，因之前一些负面事件，口碑已是不佳，加之附近配套不成熟、整体地段较偏、暂无地铁交通、周边厂区较多人员混杂等因素，更给蓄客和去化增加了难度。
而同样去化难的港湘铂玥，也是没能逃开配套补不足的负影响。该项目位于望城区金星北路，本身位置较偏，开发商又属于名不见经传系列。推售面积段96-121㎡，显然客群定位为刚需。早在去年开盘时，项目以6873元/㎡的成交均价也才去化70%，今年开盘却直接上涨到了7500元/㎡的均价，对刚需的吸引力也进一步降低。
焦点小结：去化不佳的楼盘，通常都避不开定位不准、位置不佳、交通不便、蓄客不足、配套不佳、环境不好等问题。“狭路相逢，品质制胜”，在房票珍贵的当下，置业者购房时也会多一份理性与谨慎，若不能拥有自身核心竞争力，无法实现价格与品质的正向相关，那么低去化率或许就只能成为长久的无解题。
