诸葛数据研究中心从人口流动的区域特征出发，进一步探究人口流动与房地产市场的关系。数据显示，2022年延续“人往东南飞”的人口迁移特征，珠三角人口呈阶段性大幅流失，西北、西南两地区人口流入稳步加速。与此同时，一线城市人口加速“出逃”，三四线城市人口回流。此外，人随着产业走，且人口流动与房价呈现正相关，人口流出率高的城市面临较大的房价下行压力。
一、人口净流入城市个数减少，“人往东南飞”的人口迁移特征延续
根据诸葛数据研究中心监测的100个重点城市来看，2022年人口净流入的城市有58城，较上年减少5城；人口净流出的城市有42城，较上年增加5城。整体来看，2022年100城中，人口净流入城市数量减少，人口净流出城市数量增加。一方面，受疫情防控影响，就业环境受挫，劳动力“出逃”也在所难免；另一方面，随着部分城市稳步推进城市发展战略计划，加大人才引进力度，因此高素质、高技能人才群体的转移也加大了人口流动速度。另外，从区域分布来看，2022年人口流动呈现“人往东南沿海城市飞”的特征。
二、西北城市人口流入速度稳步加快，珠三角经济圈人口急剧转出
从各大经济圈的人口流动变化来看，长三角经济圈、中部城市、西北城市及西南城市人口呈持续流入态势，其中，长三角及西南城市人口流入速度逐年递减，西北城市人口流入稳步加速。根据数据显示，2022年长三角经济圈人口流入规模为69.6万人，与2021年相比减少了超30万；西北城市2022年人口流入规模为26.27万人，与2021年相比增加了约5万。
海峡经济圈与珠三角经济圈则由前两年的人口流入变为流出，其中，2022年海峡经济圈由2021年流入16.83万人转为人口小幅流出0.08万人。值得一提的是，珠三角经济圈人口流失颇为严重，在2021年约8万人流入的基础上急剧转出，2022年人口流出高达53.53万人。由于珠三角地区以民营经济、出口制造业为主，2022年受到疫情防控影响大幅受挫，导致外来务工人员流出，随着疫情防控全面放开，经济回升，预计今年珠三角人口流出现象将会大幅好转。
此外，环渤海经济圈自2019年起人口呈现持续流出态势，但凭借以北京为中心的丰富的产业配套，人口流出速度有所放缓。
三、一线城市人口加速“出逃”，三四线城市人口回流
“北上广深”一直是高校毕业生的第一选择，然而，多年过去，一线大城市的强竞争、高成本以及落户难等现实问题，开始让当年选择了这些城市的外来就业者产生了“逃离”的想法，与此同时，随着热点二线、三四线城市人才支持政策逐步加码，以及城市快速发展之下，正逐步缩小收入差距，进而促进二线、三四线城市人口呈现流入状态。根据数据显示，2022年一线城市流出30.97万人，二线城市流入113.02万人，三四线城市流入5.12万人。与2021年相比，一线城市止进转出；二线城市流入速度放缓，较2021年流入规模减少了超200万人；三四线城市回流，由2021年流出超50万人转为小幅流入5万人。
四、长沙、杭州等新一线城市人口净流入强劲，广州、东莞、佛山人口流失严重
从人口流入城市排行榜来看，长沙跃居首位，2022年人口净流入量达17.52万人，长沙作为湖南省的省会城市，近年来凭借设立的多个浪漫景点成为了火热的“网红”打卡城市，人口持续流入也是在预料之内。杭州、合肥、西安人口流入量位列第二三四，量级均在10万以上。杭州是老牌的长三角核心城市，拥有优质的配套环境以及就业机会，并且近年来出台了多轮人才吸引政策，人口长期稳定流入；同时，被誉为“最强风投城市”的合肥，不仅坐拥长鑫存储、晶合等一众半导体龙头企业，还有牵手多家新能源汽车头部企业，不仅留住了本地人才，还吸引外地人才的流入。济南以9.69万人口流入量跻身前五，济南城市的吸引力提升，与济南在全国较早放开户籍有直接有关，更与国家战略下济南的城市发展、产业壮大、居住等生活成本创造的综合优势密不可分。除此之外，南昌、重庆、成都、宁波、沈阳、苏州等省内热点中心城市仍然较受人口青睐，2022年人口净流入量级均在7万人以上。武汉在2022年疫情影响明显减退下，人口流入增速较上年明显降低，但在产业丰富的支撑下也能够保持流入态势。
从人口流出TOP20城市来看，广州、东莞、佛山人口流失较为严重，2022年人口净流出均超10万人，分别达17.2、16.8、11.11万人， 2022年人口流动受限，外贸、加工制造业等产业受到冲击，外地人口在收入预期减弱下选择回乡，但随着产业的恢复，预计这种人口流出为阶段性流出。其次，上海人口净流出9.58万人，位居百城人口流出量第四位，就业竞争压力日益加剧以及落户难度偏大，导致大部分“沪漂”转移战场或选择归乡。同为一线城市的北京，也不可避免的面临人口流失的情形，2022年人口流出规模为4.19万人，而且，北京已连续六年常住人口“温和”负增长，2022年人口减少最多，为4.3万人，北京自2014年开始主动“减量发展”后，常住人口减少是一个必然结果。另外，临近北京的廊坊、张家口等冀域城市也同样面临着人口流失，主要是由于长期以来产业结构不合理，吸纳就业的能力相对较弱，对人才的吸引力不够。
五、人随产业走，人口流失严重城市警惕房价下行压力
对比2022年人口流动情况与房价涨跌幅度来看，人口流动变化与房价之间的具有一定相关性，人口流出较为严重的城市，房价下行压力也较大；人口流入率高的城市，则房价涨势较为坚挺。根据数据显示，房价同比在-5%以上的城市呈现人口流入状态，且房价涨幅在5%以上的人口流入率最高，为2.9%，0%-5%区间的人口流入率次之，为0.24%，-5%~0%房价同比区间的人口流入率为0.13%；房价同比在-5%以下的城市呈现明显人口流出态势，人口流出率高达0.31%。
此外，往往城市的公共服务配套与产业结构齐全，具备更多就业机会，人口流入量也会走高。根据数据显示，一般情况下，第三产业占比高的城市，则人口流入率相对较高，两者之间存在一定的正相关性。根据数据显示，2022年第三产业占比在50%以上的城市群体呈现较为明显的人口流入特征，其中，第三产业占比达60%以上的城市平均人口流入量为2.3万人，占比在50%-60%的平均人口流入量为2.19万人；50%以下的城市则面临人口流失压力，其中，占比在40%-50%的城市平均人口流出量为0.18万人，占比在40%以下的城市平均人口流出量为0.37万人。但值得注意的是，作为三产占比较高的北京、上海、广州这3个一线城市，占比均在70%以上，人口却呈现流出现象，主要是由于过高的生活成本挤压人才流入。
基于上述分析，我们可以得出结论人随着产业走，且人口流动与房价呈现正相关。根据2021年、2022年人口的流动变化情况，我们将人口流动分为四种类型：持续流入、流出转流入、持续流出、流入转流出。其中，持续流入的城市占比最多，共计48个，包括长沙、杭州、合肥、西安等多个热点二线城市，这些城市的房价上涨动力较足。其次为持续流出的城市，有27个，包含池州、宜春、抚州等，主要以三四线城市为主，这些城市除了北京、天津外，多为经济欠发达城市，缺乏产业支撑，人口吸附能力较弱。流入转流出的城市有15个，包括广州、佛山等少数一二线城市及黄山、安庆等大多数三四线城市，根据影响因素主要分为两类城市队伍，一类是以佛山、东莞等为代表的，受疫情影响产业几近停滞加之经济产业结构调整，导致务工人口加速流失；另一类是以黄山、安庆等三四线城市为代表的，城市本身经济支撑不足、产业动力弱化，导致人口从流入转为流出。流出转流入的城市共计10个，由滁州、马鞍山、上饶、赣州等三四线城市全覆盖，人口持续流出城市面临房价下行压力。
