出品丨搜狐焦点长沙站
进入11月中旬，长沙楼市的群雄逐鹿有愈演愈烈之势，供应端楼盘扎堆入市，成交端不温不火。克而瑞的开盘监控显示，备受瞩目的“红盘”万科森林公园11月14日首开，近900组认筹未能创造“日光”佳绩，开盘去化率约74%。
一、入市楼盘扎堆，成交端表现平平
“银十”成色不足，也让许多楼盘将重心转战至11月，楼盘拿证开盘按下“加速键”。湖南中原研究院的数据显示，上周（2021.11.7-2021.11.13）长沙内五区一手住宅供应2437套，供应面积34.69万方，环比分别上涨313%、394%。这一两项指标远远超过2021年周均供应1575套、供应面积21.21万方的水准。
尽管供应端已经“热火朝天”，但成交端却仍然呈现“他强由他强，清风拂山岗”的淡定。与之相对，上周长沙内五区一手住宅成交1250套，成交面积17.15万方，环比分别上涨2%、7%，但仍远低于本年度周均成交1664套、成交面积22.53万方的均值。
上周，尽管有北辰三角洲、世茂璀璨风华等关注度颇高的楼盘入市，却没有拉动大盘的整体热度，并且单盘表现也不尽如人意。比如，火车站商圈的“14800元/㎡限价地”的世茂璀璨风华地段位置佳，推出4号栋124套房源，开盘去化率约58%。
二、自带光环出道，“顶流盘”拉满期待值
疲态尽显的成交端，需要一个“定星盘”来注入动能、带热市场，许多人将这一重任寄托在等候多时的长沙万科森林公园身上。
2008年，凯恒房地产开发有限公司和长沙凯腾房地产开发有限公司通过拍卖出让方式竞得谷山的国有建设用地使用权，拿地楼面价仅888、878元/㎡，这些地块成为后来万科森林公园项目的用地。
去年，长沙万科森林公园定名之时，同步推送《所有美好都值得等待》宣传片，指出“等待的意义，经过时间的酝酿打磨，美好事物才愈显其弥足珍贵”。作为万科在全国第四座森林公园，项目体量超百万方，分多期开发。首开一期规划建面约69万㎡，紧邻约6400亩谷山森林公园，容积率约2.45。
万科森林公园身为“百万级体量”项目，将配建3所幼儿园+小学+中学，在家门口呈现一站式教育。针对目前环谷山区域商业薄弱的现状，项目内部将打造约5万㎡的中心配套区，其中包含约3万㎡的中央公园以及约1万㎡的几何书店华中旗舰店。
去年11月，万科森林公园临时接待中心开放。去年12月，几何书店签约仪式万科森林公园概念发布会落地。顶着万科“重量级”项目的光环出道、蓄客长达一年时间……万科森林公园此前已将市场的期待值拉满，认为这无疑将是一张激活长沙岁末楼市的“王炸”。据项目置业顾问发布海报，营销中心对外开放前两天，就接待了客户超过8100人次，这一数值堪称“顶流”。
三、首开不及预期，“红盘”未创日光佳绩
长沙万科官微11月13日发布公示，刚需客户认筹467组，非刚需客户认筹430组，近900组认筹仍旧可圈可点。11月14日上午，万科森林公园首开10号栋、12号栋、26号栋、27号栋、28号栋、31号栋、32号栋，共有包含665套商品房，其中刚需房源342套，非刚需房源311套。
万科森林公园首开楼栋涵盖建面约117-191㎡产品，兼顾刚需改善群体。根据流出的一房一价表，项目非毛坯房源折后价格区间在12000元/㎡至13500元/㎡，有少量低楼层房源在11000元/㎡左右。
“未开先红”的重磅楼盘交出了一张怎样的“首秀”答卷呢？克而瑞湖南区域的数据显示，11月14日项目首推共653套，去化480套，去化率74%。一位接近万科的业内人士透露，14日截至12点30分去化约51%，当晚冲刺去化70%。该信源与克而瑞的数据统计较为接近。此外，湖南中原研究院的监控显示，项目开盘成交575套，去化率约88%。而截至发稿时，长沙万科官方渠道也尚未推送任何该项目的成交数据喜报。
如果是一个普通盘，在当下的环境里，这样的首开数据可谓勇猛。但对于万众期待的“顶流盘”而言，表现似乎仍有点落差，没有达到“日光”甚至拉动楼市整体热度的预期。
万科森林公园该怎样更踢好“临门一脚”呢？一位资深“万科粉”表示，“万科是业内有名的户型设计专家，但万科森林公园首开的户型有点没有发挥出正常水准。拿地时间过久也是影响购房者意愿的重要因素，待到片区完全成熟时，可能距拿地已经超过20年。”
与此同时，业内人士分析认为，“蓄客战线拉得过长，周边招商、新城等改善型竞品实力强劲，加上大体量项目开发周期较长”，这些因素都会对万科森林公园的销售造成一定影响。
究竟11月长沙楼市后程表现如何，万科森林公园未来会有怎样的长线走势？搜狐焦点将持续进行关注。
