出品丨搜狐焦点长沙站
尽管2021年黑天鹅和灰犀牛层出不穷，长沙楼市依然维持了稳健的基本面。根据湖南中原研究院的统计，2021年长沙商品住宅市场走出“先热后稳”的曲线，全年整体供销比为0.98，供销实现均衡，成交较去年上扬1%。
一、供销均衡，新房去化周期为8.1个月
湖南中原研究院的统计数据显示，2021年长沙内六区新建商品住宅供应面积1456万平方米，较前一年回落11%；成交面积1483万平方米，较前一年上升1%。
2021年，长沙楼市上半年热度更高，明显呈现供不应求的势头。上半年内六区新房供应684万方，成交达到821万方。步入下半年后，成交开始疲软，成交仅为661万方。全年度供需仍然达到极致平衡。
近年来，长沙楼市去化表现一直可圈可点。自2016年3月以来，内六区已拿预售证未成交住宅量始终低于1千万方，周期控制在10个月以下。截至2021年底，内六区新建商品住宅库存量为889万方，去化周期为8.9个月。
二、“大室”所趋，改善型产品持续走俏
在“房票”紧张的情况下，改善型需求在2021年进一步得到释放。内五区新建商品住宅主力面积段成交集中在130㎡-144㎡区间，总价段在120-180万区间。但144㎡以上、200万以上占比明显上升，反映出客户对于改善产品需求扩大，总价承压力进一步加强。
湖南中原研究院的统计显示，2021年内五区160㎡以上大户型各项指标上浮明显，供应与销售量较2020年均增加70%以上。大户型改善型产品离不开销离不开地段、品质与配套等优势的加持，因而项目间的分化进一步加剧。
值得一提的是，12月长沙楼市掀起了一大平层热。随着华润长沙悦府、旭辉铂悦湘江、城发恒伟·洋湖映2009等一批爆款大平层的入市，在岁末卷起一股“豪宅风云”。
三、红盘减少，精装限价盘表现亮眼
2021年，长沙六区一县集中开盘项目基本与2020年持平，总推量与盘均推货量同比齐跌，为近三年最低值，上半年市场较为活跃，支撑整体认购率同比小幅上行，仍在荣枯线上徘徊。
2021年，长沙楼市月均开盘去化率为60%。与前两年相比，开盘去化率达到90%以上的红盘数量明显减少，仅分布在9个热点板块，62%的红盘价格在高于板块均价时仍能实现热销。
值得一提的是，红盘纯精装出售占比达77%，在有限利润空间下，房企通过精装实现溢价。与此同时，73%的红盘为限价项目。优良的教育资源、便捷的交通配套、颇具的特色产品线打造等因素为红盘加分赋能。
四、分化加剧，2021竞争更趋于白热化
湖南中原研究院的统计数据显示，2022年长沙内六区商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县与望城区。尤其是在第三轮集中土拍中，望城区成功出让14宗地块，新房供应也将迎来一轮井喷。
由于近6个月去化流速放缓，去化周期预计将达到需要12.8个月。与此同时，板块分化依旧明显。2022年商品住宅预计新增供应量集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。
湖南中原研究院预计，2022年长沙六区一县160㎡以上住宅大户型仍将攀升，预计有202万方待入市，总货值预计达到322亿元。其中岳麓区分别占比40%，且去化压力最短。内五区预计整体去化周期9个月，压力偏小。
