终于,三四线城市救市潮要来了?

财经   2020-12-22 11:48:32  

今年3月份过后,楼市开始火热起来,深圳、成都等多地相继收紧调控政策,然而火爆仍在大城市持续,深圳万人打新,中一套赚500万被官媒点名。

楼市两级分化,一边是艳阳高照,一边是风雪寒冬。随着11月中旬哈尔滨打响救市第一枪,全国多个中小城市开始救市。

其中包括:广东湛江、福建平潭、湖南吉首、河北、福州等地。

主要救市的方式:

1、公积金救市,湛江放松按揭楼盘准入条件,公积金贷款的楼盘接入条件放宽,为市场注入资金活力;河北放开公积金异地贷款业务。

2、提高贷款额度,公积金贷款额度提升,比如湛江个人公积金贷款从20万提高到了30万;

3、契税补贴,吉首推出的购房补贴优惠中,12月31日前完成契税缴纳手续的还给予50%的契税额补贴。

4、降低落户门槛,福州全面放开亲属投靠条件。一二线城市“抢人才”,福州“抢人”。除了福州,不少城市相继放开落户门槛,比如青岛、无锡。当然,发布这项政策的部分城市不一定是救市,而是未雨绸缪。

5、开发商配合降价促销。

救市潮为什么突然来了?

和全国大城市楼市火爆形成强烈对比,哈尔滨今年的房价与去年勉强持平,从价格上来看,哈尔滨或许还可以再撑一段时间,但实际情况或许更加糟糕。

图片:安居客

哈尔滨商品房市场供大于求,去化周期超过23个月。

数据来源:CRIC

2019年7月之后,哈尔滨商品房供应量急剧上升,往后几乎每一个月供应套数都远大于成交套数。

再从成交量来看,今年2月份因为疫情影响,楼市停滞,3月份开始楼市恢复,不过相较于去年的成交量,稍显疲软。

比如今年10月,哈尔滨六区商品房成交量成交6534套,成交面积62.09万平米,同比下跌11.53%,环比下跌13.5%。

相比成交量下跌,人口流失是哈尔滨最大的痛。

2013年哈尔滨户籍人口总数为995.2万人,到了2018年末,哈尔滨总户籍人口减少到951.3万人,5年间减少了44万人。

人口流失,产业多为传统企业,这样的经济环境下,哈尔滨的房价很难有强有力的支撑。

再来说平潭,2015年全国楼市开始疯狂上涨,这个时候平潭自贸区正式挂牌。

赶上了好时候,平潭房价从8000多均价,一下子涨到了1万。

2017年楼市开始调控,一二线城市大涨势头被遏制住,小城市楼市也开始走下坡路。2018年平潭成交均价达到了1.5万,到今年,房价均价已经跌倒了1.1万。

房价下跌的背后,是供给大幅增加,成交量却上不去了。

同在福建的福州,去化的问题并不突出,目前福州的去化周期是12.5,比哈尔滨好了太多。

但是福州土地供应今年增加了,人口增量却不乐观。去年新增户籍人口仅6万,厦门去年新增人口18万,这意味着福州在同省竞争不过厦门,全国来看,竞争力也只能处于中下游。

福州的危机感,真的很大!

退潮之后

2020年是棚改收官之年。

2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于450万套的预期,相比2018年626万套,减少幅度超过50%。

2014年印发的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》明确表示,城市棚改在2020年完成,也就是说2020年将是城市棚改的收官年,棚改数量也会进一步下降。

图片来源:都教授说房

比如福州的棚改数量正在急剧减少。

2018年12898套,2019年11027套,2020年5405套。与209年相比,今年的棚改套数腰斩。

过去,棚改是三四线城市经济发展的压舱石,每次大规模拆迁,会腾出大量土地用于开发新项目,货币化安置又催生了大量的购房需求。

失去了这个供需制造器,三四线城市楼市的供需还得看地方经济结构、人口增量变化等因素。

一二线城市还在排队抢人,三四线城市想要留住人,不容易。

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