天量债务将到期,2021年,开发商的苦日子要来了!

财经   2021-02-02 10:07:30  

据券商中国:

有机构接受券商中国记者采访时表示,2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模。
据不完全统计, 95家房企2021年到期债券7223.81亿元,其中境内到期债券4188.89亿元,境外到期债券3034.92亿元。

房企的资金来源主要是:自筹资金、按揭贷款、定金、预付款、银行贷款以及发行债券(含海外发债)等。

房企如果要还清债务,最好的办法是卖出更多的房子,提高资金的周转率。但是中国楼市分为两大类,20%的城市房价有上涨潜力,80%的城市房价有下跌压力。20%的城市集中在一二线城市,80%的城市集中在三四五六线城市。一二线城市房子虽然热销,但新房限价,开发商利润空间有限。三四五线城市虽然不限价,但是市场冷清,房子交易量低。除非是大搞促销,否则快速进行资金周转是不可能的。

开发商偿还到期债务还有一个办法,那就是“借新还旧”,但这只能让债务越做越大,资不抵债,最后破产。数据显示:2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。

房企发债还遇到一个问题,那就是利率偏高。据乐居财经不完全统计,2021年1月,房企发债总规模约1301.65亿元,直追2020年1月的历史高点,最高利率达15%。也就是说你向别人借了100块钱,一年需要还15块的利息。但据《2020·第一财经中国上市房企价值榜》,2020年上半年A股样本企业净资产收益(ROE)均值仅为2.99%。

房企的借钱利率呈现两个特点:头部房企的借钱利率低,借钱的期限更长。中小房企的借钱利率高,借钱期限短。据克而瑞研究中心的数据:TOP10房企利率为3.78%,而TOP100+房企利率则高达11.42%。此外头部房企借钱期限一般能达5年以上,而中小房企则多在2年以下,房地产企业的马太效应明显。

巨额的债务到期,在房地产调控的大背景下,能借得到钱还好些,关键是还能借多少?

今年1月7日,央行、外管局决定将企业的跨境融资宏观审慎调节参数由1.25下调至1。直接翻译过来就是企业海外借钱的额度在降低。

2020年下半年,监管层给房企设置了“三道红线”,即控制房企的债务规模。

2020年末,央行、银保监会又建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,明确了房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。比如中型银行房地产贷款占比上限是27.5%,个人房贷占比上限是20%。

房地产贷款包含开发贷和个人房贷,这意味着开发商银行贷款也受到了限制。

国家之所以控制房企债务,有三个原因,一是防范金融风险,开发贷在银行贷款占比不低,如果房企倒闭,还不了钱,对银行来说是巨大的坏账,影响金融稳定。二是降低房企债务率,防止资不抵债,最后受买房人买单,比如烂尾楼等。三是控制房价上涨的速度。

所以,一方面,房企本身累积的庞大债务,另一方面,国家在收紧房企融资、控制开发商债务率。2021年,开发商的苦日子要来了!

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