2月8日,深圳住房和建设局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,对具体楼盘开出指导价,堪称楼市调控的最具创新举措。值得一提的是,指导价普遍在市场价基础上“打5-7折”。目前,多数银行已表态会参照指导价发放房贷。
于是社会上有两种讨论:
1、有助于稳房价,打击炒房客,抑制楼市泡沫,给楼市降杠杆。
正如3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上所言:
很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
2、另一种观点是,刚需买房更难,但对业主影响有限。
理由是,银行参照指导价发放房贷后,房贷金额将会更少,首付将会提高,刚需因为首付提高而更难以购房。同时,对业主而言,因为指导价是打折的,降价了不愿意卖,顶多出租就行了,对其影响有限。
我的观点是,二手房指导价出台对刚需明显是利大于弊的。
第一,二手房指导价就一定会导致刚需贷款首付提高吗?当然不是,指导价的作用是让房价回归到理性,其价格会比之前挂牌价低,但是如果房价回归到指导价附近,那对刚需要而言,不仅首付低了,而且月供压力也降低了,岂不是更好?
当然,既然房价没变,首付金额少了,贷款金额降了,对刚需来说不一定都是坏事。因为你首付提高的同时,你的月供也降了,会减轻你的生活压力。当然,有人说,首付提高了买不起房,但是许多热点楼盘房价动不动上千万,既然有信心支付那么高的房贷,当然也不怕凑不够首付。
二手房指导价的作用还在于扭转房价上涨的预期。房价之所以上涨,预期有很重要的影响。之前深圳楼市基本是卖方市场,但指导价出来后,当二手房报价偏离指导价太大时,会让买家变得谨慎,可以扭转卖家过于强势的局面。
二手房指导价的作用也可以扭转新房、二手房倒挂的局面。很多人之所以去“打新房”,就是因为新房限价,二手房不限价,形成巨大的差价,给购房者买到就是赚到的心理。二手房指导价出来后,新房和二手房的价格是趋同的(政策层面),而且二手房指导价相信不会快速上涨,这样对炒房客的心理带来影响,即抢到也不一定能赚到,从这一层面看,反而有助于缓解新房压力。
第二,指导价出来后,业主不想卖房,靠出租能抵房贷成本吗?
很难!要知道深圳的住户存款是低于住户贷款的,这意味着深圳很多人的购房资金是借来的(全款的少)。我们假定房贷800万,按揭贷款20年,利率5.3%,等额本息,那么月供高达5.4万。
房贷800万,那么房子总价是1000万左右,位置好一点的地段大约是100平左右。这么大的房子月租金达到3万就不错了。深圳平均租金收益率(一套房屋的年租金收入和房屋价值的比值)大约是1.6%左右。
可见,房子不卖,靠出租并不能抵房贷成本。
所以,二手房指导价出来后,如果严格执行,时间越长,对持有多套房的炒房者越难受(房贷),对刚需则是利好。