楼市,一次对赌来了,开发商或成最后赢家?

财经   2021-05-15 09:12:22  

2021年,楼市博弈异常激烈。

一方面,楼市调控不断加码,另一方面,开发商拿地异常激烈。

最新的消息是:房地产税或将要试点。

5月11日,财政部的官网上出现这样一则大新闻:

财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取 部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对 房地产税改革试点工作的意见。

也就是说,房地产税或最快今年就在部分城市试点。

对于刚需、投资客、开发商来说,现在应该是最纠结的时候。房地产税这把达摩克利斯之剑悬在头上,不知何时降下。若开征房地产税,房子的持有成本将显著增加。比如如果是1000万的房产(非首套免征),房地产税率为1%,那么每年需要缴的税费高达10万。

所以,很多人预言,房地产税出来后许多人相信房价会下跌。

但是开发商们似乎不是这么看,这从他们拿地的激情就可以看出。

继北京、杭州、广州等城市后,5月12日-13日,厦门、福州、深圳等城市也开启了首次集中供地拍卖。

从结果来看:

厦门市集中出让5宗地块,总出让面积达到19.25万平方米,总土地出让金约190亿元。5宗地块的成交溢价率高达29.4%,比2020年成交溢价率高9.3%。

福州土拍20宗成交的住宅用地中12宗触顶或摇号或竞租赁住房面积,市场活跃度很高(福州土拍的政策是限地价、控房价,达到最高限价后直接摇号)。

深圳土拍涉及6宗居住用地,三宗地块溢价率超44%。

土地成交溢价率,说白了就是最终拍卖成交价高出土地成本的比率。如果溢价率是44%,意味着开发商愿意拿出高于成本价44%的资金去拿地。开发商本身不傻,为什么开发商愿意承担那么高的土地溢价?当然是看好未来的土地价格上涨、房价上涨。

要知道,若房地产税开征,深圳被市场认为是一个必入围的城市。

所以说,房地产税可能来临之下,众多人士看跌未来的房价,但开发商却以实际行动表明乐观态度。他们之前形成了一种“对赌”(不是金融层面的对赌)。市场人士赌的是未来房价跌,而开发商赌的是房价涨。

那到底谁会赢?

目前房地产税尚未试点,哪些城市入围,税率如何,征收范围还不知道。但有一点是大家普遍预期的,即家庭首套房会免征。也就是说,房地产税主要是影响持有多套房的富人群体。

据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,国内有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均有1.5套房。

这个调查是全国层面的。但中国楼市一直存在结构矛盾。即有人口增量的一二线城市住房是紧缺的。但有人口流出的三四线城市,商品房供应是充裕的,库存量大。

楼市限购+资金要求高,在一二线城市,个人持有多套房的占比是少数。房地产税一旦来临。少部分人迫于税收压力可能抛售房产。但巨大的需求下,释放出来的房源很容易被消化。你比如说深圳住房自有率才23.7%,住房缺口非常大。

房地产税的作用主要是给地方政府提供新的税源,降低土地财政的比重,目的不是为了降房价。既然是补充新税源,那么就需要实现税基和税率的平稳。如果税率过高,房价下跌,税基下降,其实也不可取。所以未来的房地产税率估计不会太高。

从美欧日等国家实行房地产税的经验看,其税率整体都不高,有些税费也就相当于一年的物业费。整体来看,也未能改变中心城市房价长期整体上扬的态势。

对于中国来说,房地产税将要试点之下,房价会怎么样?

短期来说,确实增加了买方在购房时的筹码,扭转早前热门楼盘中卖方强势的心态。对于二手房来说,过去一年以来涨了太多,未来几个月相信会有调整,甚至下跌。对新房来说,由于本身存在限价,在一些中心城市,价格也比周边二手房低很多,房源处于“抢”的状态,房地产税若来临,不大可能降低新房价格,最大的可能是减少购房竞争程度。长期看,难以改变中心城市房价整体向上的态势。

所以说,未来开发商和市场看空者的一次对赌中,谁会赢?短期来看,看空者会赢,长期来看开发商会赢。

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