楼市:新一波调控正来临!

财经   2020-07-21 20:42:02  

进入7月份,多个城市陆续加大了房地产调控力度,包括上半年比较火热的东莞、杭州等地。如果说以前都算是因城施策微调的话,那这一次不得不说是新一轮调控的开始。

多个城市房地产调控相继收紧

深圳:

7月15日,深圳出台楼市调控新政,政策主要包括限购限售条件升级、收紧豪宅税和信贷、严查恶意哄抬房价等。

其实深圳的调控在疫情期间的结构性上涨后官方回复时,就已经给了市场预期:调控,我们有的是手段!

之前我在文章里就提到过,深圳楼市的上涨,最大的特点就是分化:福田南山二手房10万+的楼盘比比皆是,而光明甚至还有楼盘“滞销”。这在人多地少的深圳,其实并不太正常。数据显示,2020年上半年深圳二手房均价攀升到6.5万元以上,其中6月单月成交过万,为2016年4月以来首个成交套数破万的月份。

此外,深圳作为示范区,不可能任由房价随意暴涨,所以深圳调控落地并不令人意外。相反,深圳需要做的是尽最大力量将房价控制住。

东莞:

东莞的楼市和深圳有很大的联动性,它不仅仅只是深圳楼市的“外溢效应”,有相当一部分资金来自看好东莞市场本身的刚需,当然这也包括一些投资客。

东莞的调控主要集中在“限价”,即取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%;分期销售的新房,房价不高于上一期同类房价的5%。

但这种限价政策,无论在哪个城市,都会造成新房与二手房倒挂,人们都去抢新房,反而进一步推高新房房价。而很多刚需因为抢不到新房,又害怕房价上涨,只能被迫去买高价二手房。

东莞也是一样,所以东莞的房价上涨并不全是来自深圳的资金,本身的调控方向也很重要。但这无疑释放了一个信号,那就是东莞楼市也出现了过热现象,调控迫在眉睫。

杭州:

杭州的调控主要集中在“限售”,最典型的表现在于“人才购房要求五年内不得上市交易。”但人才购房这个渠道总体变化不大,只是为了防止一些“不纯”的人才,以人才购房的名义炒杭州房子。另外,杭州楼市新政保证了无房家庭的房源保障比例,升级了本地居民购房的社保、个税要求等。

杭州调控总体看属于比较温和的,从供应端发力,而不是需求端,初衷只是不想让房价涨得太快。

宁波:

宁波的调控在这几个城市中算是范围最广、力度也相对较大的了,它涉及限购区域扩大、严控地价等诸多方面。不过,宁波调控有一个亮点在于,保障了刚需的购房需求:本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭,或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭,可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中,优先认购商品住房。

看得出,虽然宁波调控范围广,但更多的是规范,而不是打压。

总结下,各地的调控除深圳和宁波外,其他地方力度不算太大,更多的只是调整预期,甚至有部分二线城市还放宽了落户门槛,吸引更多的刚需。

而所谓的新一轮楼市调整,更多的是针对部分热点城市,其他城市的楼市政策总体还是以托底为主基调。

据各政府官网,平安证券研究所不完全统计,今年2月偏松涉房类政策(含中央及地方)共出台48条、占全部涉房类政策比重达83%,显著高于疫情前1月水平;2月至5月偏松类涉房政策共出台111项,占比69%。

楼市压力仍在

一季度由于疫情影响,全国商品房销售面积、新开工面积、房地产投资分别同比下降26.3%、27.2%与7.7%。但是3月份开始房企又追高拿地,土地市场升温,溢价率上升。

其实在许多方面,由于滞后性,疫情的影响在下半年甚至明年才会陆续显现出来,需求还没有得到真正的释放。此时假如融资环境或调控稍有收紧,地方房企的经营风险压力就非常大。

所以下半年不排除更多热点城市相继出台调控政策,但楼市政策总体仍以偏松为主。

部分非热点城市扛不住了?

之前我在文章里说到过,一些非热点城市的楼市需求并不旺盛,当地房企有强烈的降价促销的动机,而且当前全国楼市政策总体偏松,这说明绝大多数城市的楼市,不是人抢房,而是房等人。

据我在中部二线城市的房产中介朋友获悉,该市新城区的不少楼盘滞销,曾经的网红楼盘也开始打折降价促销,车位从开盘的10万,2年左右的时间降到现在的7万。甚至有的小区,18年年中交房,至今入住率还不到10%。

而这,只是国内绝大多数城市房地产市场的一个缩影。所以在此也告诫广大刚需,所谓的抢房,并不说明市场有多火热,只是因为限价导致价格倒挂,出现利润,买到即赚到。刚需在买房时,千万不要被这种自导自演的抢房大戏所迷惑,要买对,而不是买贵。

上半年,国内房地产虽然受到冲击,但房企融资量价均明显改善,宽货币的宏观环境也会刺激更多的购房保值需求,也就是说,未来购房需求可能还会比预期的要稍多一些,但这些需求什么时候释放,还未到时候,目前看下半年的不确定性依然很大。

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