在上海楼市回暖之际，上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步收紧楼市。核心内容是：
1、限制假离婚购房：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 2、楼市加税：将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。 3、支持刚需：完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。 4、收紧房贷：加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。
上海此次收紧楼市的大背景是其楼市在持续回暖，据克而瑞地产研究数据：
2020年，成交面积达到2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是历史首次突破万亿元。年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅。
另据“冰山指数”的数据，2021年1月跟2020年12月相比，上海环比涨了4.4%，位居全国第一。
上海本轮楼市回暖有内因也有外因。内因是上海本身庞大的人口、资金、资源优势是楼市长期的支撑。外因是2020年初以来，国内信贷较为宽松，深圳楼市率先上涨，而上海楼市已经连续调整了3年，一来累积了庞大的需求盘，二是同为一线城市，在比价效应下适时回暖。
但楼市是“房住不炒”以及因城施策的大背景下，房价一旦有上涨的苗头必然迎来调控。
仔细看下上海本次楼市新政，在楼市加税、限制假离婚购房方面与深圳“715新政”并无多大差异。主要区别是深圳要求落户需要满3年，而且要有连续36个月的社保或个税记录才能购买商品房，而本次上海新政并没有。
其实，即使上海没这个要求，其购房门槛并不会低于目前的深圳。因为上海的落户门槛很高，比如其中之一是要求持有《上海市居住证》满7年且在此期间交满社保7年。而深圳只要专科学历就基本可以落户了。
新政后上海楼市会怎么样？本次新政后上海楼市当然不会马上止涨，因为动能还在，但因为踩了刹车，未来上涨的速度将变慢，最后趋于平稳，但这需要一个过程。
整体而言，近期上海楼市的回暖仍属于“板块轮动”行情，局部现象，不影响全国楼市整体大局。
2021年的楼市与2020年有两点不同：一是2021年的国内经济会出现明显反弹，有机构预计增速可能在8%以上，这时楼市在稳增长当中的作用将明显下降。二是货币可能逐步收紧，贷款增速可能下降，这时首当其冲的将会是楼市。
我依然持续之前的判断，2021年的楼市将比2020年要冷一些，但冷不意味着不能上涨，所谓“冷”的特征是：1、房价上涨的速度变慢。2、房价上涨的城市相对2020年有所减小。在这个基础上会出现“板块轮动”，即少部分城市轮流回暖，类似于股市里的行情。
但“板块轮动”会出现在一二线城市里，而不会出现在人口呈现流出三四线城市，这是未来10年楼市的基本逻辑。
