诸葛找房:4月土拍热度升级 溢价率实现“四连升” 上海、合肥等热点城市加速升温

房产   2023-05-04 11:34:18  

一、多城2023年计划供地量缩减,一线城市宅地供应微增

2023年,土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”。根据诸葛数据研究中心不完全统计,截至目前,已有33个城市发布2023年国有建设用地规划。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,33个重点城市的计划供地总量较去年减少2%,其中,住宅用地供应缩减明显,商品住宅用地同比减少21%,租赁住房用地同比减少36%,则工矿仓储用地计划供应量较去年增加,升幅为2%。分等级城市来看,一二线城市计划供地总量均较去年有所减少,三四线城市呈小幅上升态势。值得注意的是,一线城市商品住宅用地计划供应量较去年有所增多,二线及三四线城市有所缩减,且二线城市降幅明显,较去年减少27%。

诸葛找房:4月土拍热度升级,溢价率实现“四连升” 上海、合肥等热点城市加速升温_中国网地产

诸葛找房:4月土拍热度升级,溢价率实现“四连升” 上海、合肥等热点城市加速升温_中国网地产

从各城市计划供地情况来看,33个城市中有半数城市2023年计划供地总量呈现下滑态势,超8成城市住宅用地量同比减少,且“高库存”城市的宅地量降幅更为显著。其中,去化压力较大的2个东北城市沈阳、长春,2023年大幅削减了宅地供地计划,沈阳住宅用地计划供应146公顷,同比降幅高达70%,长春2023年住宅用地计划供应288公顷,同比减少52%。与之类似的还有重庆、桂林、南宁等,同比降幅均在38%以上。

与此同时,北京、上海等核心城市宅地供应规模表现较为平稳,主要得益于市场去化稳健、房企布局意愿偏高等,促使地方在推地上保持相对稳定的力度。2023年北京住宅用地计划供应1060公顷,较去年持平,上海住宅用地计划供应下限为900公顷,同比微增2.62。此外,也有少数城市供地较为积极,如广州2023年住宅用地计划供应901公顷,较去年大幅增加20%,这是广州住宅用地供应量连续第五年保持增长,充足的住宅用地供应量是广州实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。珠海亦是如此,2023年住宅用地计划供应230公顷,同比增加18%。

二、4月土地供应量止升转降,二线城市推出楼面价同环比涨超25%

据诸葛数据研究中心监测,全国主要地级市2023年4月供应土地517宗,供应规划建筑面积为3179.53万㎡,同比下降42.32%,环比下降26.69%;推出楼面均价为4648元/㎡,同比上涨11.04%,环比下跌10.72%。4月土地市场推地力度稍有下降,整体供应规模呈现下滑态势,而且今年多城调整为“少量多次”的供地模式,在供应批次分散以及全年计划供应量缩减的背景下,2023年前4月土地市场供应规模处于历史较低水平,月均供应量仅约3000万㎡。预计随着市场逐渐复苏,5、6月份土地市场供应量有望迎来稳步上升态势。

从地块性质来看,4月各类用地供应规模均较上月下降,其中综合用地降幅居首,为39.26%;仅商办用地推出楼面价同环比双双现涨。分各能级城市来看,2023年4月,各等级城市供地量环比全线下滑,且一线城市降幅居首。其中,在北京、上海、深圳3城供地量一齐缩减的影响下,本月一线城市整体供应量下滑显著;二线、三四线城市供应规划建筑面积环比降幅均低于30%。推出楼面价方面,一线城市推出楼面价环比止涨转跌,二线、三四线城市双双呈现上涨态势,且二线城市推出楼面价同环比涨幅均超25%。

三、4月土地成交量降价升,一线城市土地收金翻番

据诸葛数据研究中心监测,2023年4月全国主要地级市土地成交293宗,成交规划建筑面积为2136.23万㎡,同比下降48.63%,环比下降25.44%;成交楼面价为8084元/平方米,同比上涨24.56%,环比上涨53.45%;土地出让金为1726.88亿元,同比下跌36.01%,环比上涨14.21%。在本月供应端转向收紧的影响下,土地市场成交规模也呈现下滑态势,与此同时,房企于热点城市的拿地热情不减,带动土地收金较上月有所上涨。预计随着土地供地端持续放量加之市场信心进一步提升,土地成交规模或将迎来稳步上升局面。

从地块性质来看,4月商办用地成交规模较上月上升,住宅用地收金走高。数据显示,4月住宅用地成交规划建筑面积为968.75万㎡,环比下跌28.48%;土地出让金为1206.08亿元,环比上涨32.22%。综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为528.17万㎡,环比下跌45.34%;土地出让金为390.15亿元,环比下跌15.5%。商办用地成交规划建筑面积为639.31万㎡,环比上涨17.43%;土地出让金为130.65亿元,环比下跌5.41%。另外,各类用地4月成交规模及土地收金均不及去年同期,其中综合用地跌幅最为显著,同比下降超50%。

分等级城市来看,4月一线城市成交规模同环比继续呈现上升态势,二线、三四线城市同环比双双下降。其中,4月一线城市成交33宗,成交规划建筑面积342.21万㎡,同比上涨139.46%,环比上涨113.78%;成交楼面价为23907元/㎡,同比上涨49.02%,环比上涨85.82%;土地出让金818.14亿元,同比上涨256.83%,环比上涨297.25%。在广州、上海首轮土拍高调收官的带动下,4月一线城市土地成交规模及收金同环比齐翻倍,释放出较为强烈的升温信号。

4月二线城市土地成交107宗,成交规划建筑面积891.7万㎡,同比下跌55.98%,环比下跌29.73%;成交楼面价为7857元/㎡,同比下跌15.3%,环比上涨10.57%;土地出让金700.61亿元,同比下跌62.72%,环比下跌22.31%。在杭州、合肥等优质地块频频涌现之下,拉高了4月二线城市的整体成交楼面价水平。

4月三四线城市土地成交153宗,土地成交规划建筑面积为902.31万㎡,同比下跌54.65%,环比下跌37.17%;成交楼面价为2307元/㎡,同比下跌22.27%,环比下跌17.49%;土地出让金208.14亿元,同比下跌64.75%,环比下跌48.52%。4月三四线城市土地市场成交表现稍显逊色,成交量价双双走低。

四、土地市场热意渐增,溢价率“四连升”,流拍率“三连降”

2023年4月全国主要地级市溢价率为7.95%,环比上升1.04个百分点,同比上升2.43个百分点。自去年5月起,土地溢价率高位回落,去年9月进入低位水平。进入2023年,土地市场热意渐增,截至本月,溢价率实现“四连升”,一方面,楼市交易端稳步恢复,房企补仓情绪增加;另一方面,金融政策持续支持房企融资,资金流稍有改善,房企拿地机会随之增加。流拍率方面,本月流拍率为12.28%,较上月下降0.87个百分点,截至本月,流拍率实现“三连降”。

分等级城市来看,溢价率方面,各等级城市溢价率均超7%,其中,一线城市溢价率较上月增加4.15个百分点,但仍明显低于去年同期溢价水平;二线城市溢价率较上月微降,高于去年同期2.09个百分点;三四线城市溢价率同环比双双上升,且同比上升超4.5个百分点。

流拍率方面,一线城市继续保持高效的出让姿态,仍无流拍地块;二线城市流拍率虽较上月上升1.22个百分点,但整体仍处于相对较低水平,低于去年同期6.61个百分点;三四线城市流拍率仍居高位,环比下降0.92个百分点,较去年同期上升2.28个百分点。

五、上海、广州等热点城市土地成交热度居高,收金可观

2023年4月城市土地出让金TOP10榜单中,省会城市占比过半。其中,上海以534亿元大幅领先,位居土地出让金首位,4月21日上海首轮土拍以7.33%的溢价率高调收官,19宗地块全部出让成功,其中溢价成交地块占比近8成,且此轮溢价率创2021年以来8个批次集中土拍溢价率新高,参拍企业数更是达近6年新高,上海首轮土拍热意斐然。广州收金表现也不俗,4月凭借264亿元位居土地出让金第二,4月20日广州2023年首轮土拍落下帷幕,触顶率超50%,本月平均溢价率高达11.73%。杭州位居第三,4月土地出让金为175亿元。此外,合肥热度更是高企,4月平均溢价率达12.15%,其二批次土拍呈现明显的回暖态势,超60家房企竞价,15宗成交地块中有10宗进入竞品质阶段。整体来看,上海、广州、杭州等热点城市土地市场正在快速升温,销售去化稳健的一二线城市成为房企争相布局的重点区域。

从地块成交总价排行榜单来看,广州、上海、杭州3城地块包揽前10,且上海地块占据主要份额,共上榜7宗。从溢价情况来看,仅有1宗底价成交,其余9宗溢价成交。其中,华润置地联合广州长隆集团拿下番禺区汉溪大道2宗相连地块,共计掷资166.89亿元。而且在广州幸运夺地的华润置地,在同日的上海土拍市场也有斩获,以30.15亿元竞得上海青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块,位居成交总价第八,溢价率为8.95%。中国铁建联合万科以75.49亿元竞得上海闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块,溢价率为8.98%。另外,杭州仅上榜1宗的江南单元BJ0107-R21-13地块,最终摇号花落碧桂园,成交总价为28.25亿元,溢价率为11.88%。

六、地方城投类身影渐退,华润置地重回拿地金额首位

从房企权益拿地金额TOP15榜单来看,华润置地时隔1月重回榜首,4月总权益拿地金额为209.5亿元,该笔土地投资资金注入了广州4宗、上海及长沙各1宗地块中,可见,华润置地对于一线及热点二线城市的布局意愿颇高。长隆集团紧随其后,4月权益拿地金额为181.35亿元。万科以75.57亿元位居权益拿地金额第三。不难发现,4月热点城市密集拍地,优质地块频频涌现,品牌头部房企的出手更显阔绰,多数房企溢价水平超8%以上,预计接下来,品牌头部房企的拿地活跃度仍将较高,民营房企稳步回归,地方城投类企业的身影将逐渐消退。

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