李宇嘉：70城热点城市和长三角区域显现房价快速修复

国家统计局最新发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市的商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓；此外，一线城市的商品住宅销售价格同比显现上涨、二三线城市同比则下降。

新房价格环比止跌，二手房房价跌幅收窄

2023年1月份，70城新房价格止跌，这也是该指标连续下跌16个月的首次止跌，一二线城市均实现止跌反弹。其中，一线城市新房价格环比上涨0.18%，二线城市环比上涨0.11%，三线城市则继续下跌。1月份，70城新房同比下跌2.26%，连续10个月下跌但近三个月显现连续收窄趋势。其中，一线城市同比继续上涨，但涨幅明显收窄，二三线城市则继续下跌

数据显示，热点城市和长三角地区房价显现快速修复状态。

70城新房价格环比下跌城市数量从2022年12月份的55个，骤降至33个，环比上涨城市数量从15个增加至36个。涨幅靠前的是上海、合肥、宁波等长三角区域城市，这意味着该区域新房市场修复和回升动力较强，东北和内地三四线、弱二线城市跌幅居前。

同比方面，1月份房价下跌城市数量继续增加，为55个，比2022年12月增加了2个，预计后续继续下跌的城市数量将不会再增加。房价同比涨幅靠前的城市为杭州、北京、上海、成都、长沙，这些城市均为一二线热点城市，新房需求基础较大。

70城二手住房价格环比下跌0.3%，这已是该指标连续17个月显现下跌，但近期呈现降幅明显收窄态势。一线城市二手房价格环比上涨0.4%，为连续三个月下跌后首次止跌反弹，且反弹趋势很明显，单月0.4%的环比上涨幅度比较大，二线城市二手房价格环比下跌0.3%，降幅也在收窄，三线城市则继续下跌。同比方面，一线城市二手房价格同比上涨0.9%，相比上月0.6的涨幅明显扩大，二三线城市的二手房价格同比跌幅则继续扩大。

多方因素促成房价止跌

当前，热点城市房价显现企稳回升，特别是一线城市强势反弹，二线城市企稳回升带动了70城房价止跌。

首先，疫情形势预期变好、房贷利率持续下降，以及各地积极出台纾困楼市需求政策，多因素共同带动房地产市场情绪修复；其次，前期因价格下跌、疫情阻隔等压抑的购房需求开始释放，量的增长带动了价格稳定；最后，70城新房、二手房价格连续下跌16个月和17个月，部分价格水平跌幅在20%-30%，房价持续下跌在一定程度上降低了门槛，促进了另一部分购房需求显现。

我认为，本轮购房需求释放，多半是滞后和市场预期适度修复带动而来。预计这部分需求有可能在2023年上半年释放完毕，且由于这波需求以刚需、换房为主，因此对价格较为敏感，预计后续房价的反弹力度会较小。而楼市彻底企稳还有待政策进一步纾困和居民收入的不断修复，因此是一个长期过程，预计2023年楼市大概率将有一个相对弱市的回升。