1、

地州的楼市很难给人安全感。或许你听到它在降价，但不知道一不留神，可能就首付就被大环境给冲没了。

株洲看似身形很长，把原属于湘潭的攸县、茶陵县、醴陵和酃县（今炎陵）纳入它的管辖。

但如果只看市区，开着车30分钟以内就可以完整绕一圈。

但株洲有自己的一套生态体系，不像一二线大城市，生活圈子并不大，坏消息传播起来相当快。

去年的株洲就是这样的光景。

“3988元/㎡起，抄底全株洲，责任央企，实景现房，先到先得!”一房企在株洲的项目开始打折，这似乎是掀起价格战的开始。

株洲楼盘房价开始了集体跳水，降价幅度在300-2000元/㎡左右。

8月20日，奥园广场降价到了5400-6800元/㎡，，之前均价在7500-9800元/㎡。

8月24日，中梁建宁檀府均价直接下降了2000元/㎡。

开发商都求生欲满满，以价换量。

随后，株洲政府层面及时出台了限降价令。

但想用行政的方式稳住新房房价真的效果非常有限。私底下，还是有不少购房者禁不住价格的抵挡，签保密条款买降价房。

房企的规模越大，生存越艰难。

根据2018年的测算，在株洲河西以2800元/㎡拿地开发商。楼面价3000元/㎡的地价，硬成本价5800元/㎡。

毛坯均价一般在6500元/㎡左右，加上其他费用，已经很接近盈亏成本价了。

而如今，多数的株洲楼盘都卖不过这个价。

株洲的头部房企开始出问题，恒大、华晨让购房者开始怀疑品牌的力量。

出事以前，华晨在本土敢称第二就没人敢称第一。而恒大，则是最早期来到株洲的品牌房企。

如今，他们旗下的项目，停工的停工、维权的维权、烂尾的烂尾。

恒大的原因众所周知。株洲华晨地产宣告破产重组后，名下的各个项目大部分处于停工或半停工状态。

华晨金水湾三、四期、华晨山水印象二期、华晨神农湾、华晨翡翠湾均存在停工现象，多个项目延期交房。

华晨神龙湾项目

2、

当然，很难再找到一个城市，房地产像株洲这般内卷：因为厮杀太严重了。

多数品牌开发商入湘，第一站是长沙，第二站基本上就是往株洲和湘潭跑了。事实上，株洲是湖南房地产开发投资上的第二城。

建发、美的、长房、绿地、金科、中海、新城......纷纷投身株洲这个房地产开发市场。

根据株洲统计局的官方统计，2018年，全市房地产开发投资规模为2163.9亿元，完成开发投资399.6亿元，占全省比重首次突破二位数，达到10.1%。

2019年突破400亿，领先衡阳110亿左右。

株洲房地产开发的巅峰也留在了2018年。

2018年市区供应达到峰值670万平，而销量只有517万平。供应大增，而销量没跟上，造成了商品房的库存量增加。

2013-2018年株洲市区新房供销情况

2018年新开工突破1000万㎡，相当于2017年新开工面积的两倍。

房地产除了个高周转的行当，但更是尾大不掉的行当：从土地拍下、工地开工后，只能被动的完成后面的动作。

房子除了是砖头+钢筋水泥的混合，房子贵不贵，最关键的还是要看地段位置和供需关系。

内卷到当下，随着大量的供应和厮杀到来的，地段似乎也失效了。

前几年的棚改计划，助推了株洲楼市价格的上涨。

2017年改造开工棚户区3.3万户，2016年改造城市棚户区2万余户，2015年完成棚户区改造近2万户。

棚改熄火后，靠拆和改带来的住房需求这部分的需求也就不复存在了。

3、

城市与城市之间，房价没有什么可比性。

收入不一样，也可能是因为人口基数不一样，增长不一样。或是是经济规模不一样，产业布局不一样等等。

株洲的城市建成区相较1949年成立湘潭县株洲区人民政府时，扩大了近300倍。株洲的河东与河西融为一体。

株洲市区人口已经突破百万，但近几年增长速度减缓。而新增人口，是楼市繁荣的核心指标。

中心城区常住人口从2008年的96.2万人增长到2018年的128.87万人。

高增长期是2008-2011年，年均增长7.04万人，之后增速减缓，2019年比2017年减少0.66万人。

株洲市区常住人口

当然，株洲的经济也很好。

作为中国老工业中心城市之一，株洲2019年工业对经济贡献度近60%。株洲的GDP在全省也是排名位列第二。

那一串串带着数字的国营厂矿名称：三三一厂(331厂)、四三O厂(430厂)、六O一厂(601厂)、六O八(608所)是工业的支撑。

这些“厂”里的工作人员、还有南车，和公务员群体一起，成为了株洲这座城市相对收入颇高的一群人。

但除了这一撮人，株洲的工作机会并不会很多。

河东的老城区，大多数门面店，基本看不到什么人来人往。基本都是做熟人生意。

一个老大爷开杂货店开了25年，终于在五年前扩张了十平方，增加了两个麻将桌和一个福利彩票机。

4、

教育，换言之，学区成了拉动房价的唯一神器。

武广新城片区前期发展除了基础道路建设外，其它配套少之又少。

2014年，市二中高中部搬迁至此，之后片区内陆续新建了附中、附小和附2小。在教育配套的带动下，片区的发展也开始有了起色。

名校招牌，吸引多个房企进驻，所选地块均是围绕着学校周边进行建设。

在教育配套的影响下，片区发展速度加快，房价开始一路高歌猛进。

短短3年间，这里的房价涨幅超1200元/㎡，整个片区及楼盘开始爆红。

与武广情况类似的还有天元区白鹤菱溪学校周边。略有不同的是，这个片区是先建设的小区，而后才建成学校。

2019-2020年学校建成，片区房价从6000元/㎡变成了6825元/㎡，楼盘销量也有不错的成绩（数据来源：中国指数研究院）。

高位时期，这个片区的高层（绿地国际空间站）能卖到8000多/㎡。很显然，这个价格入手的业主都会被价格困住相当长的一段时间。

仅仅依靠着学区配套资源，两个片区的房价都有了明显提升。教育，或许是地州市房地产开发所剩不多的硬通货了。

当人口放缓、棚改褪去，竞争加剧。地州市的房地产竞争，卷起来，挺吓人的。株洲不会是个案。

所有的空中楼阁，都只是幻觉，所有的幻觉都如雾亦如电，随时会消失。只有泥土和教育一直在那里。

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